律师论文

 
已登记抵押的房屋所占土地是否要另行抵押登记?

广东客都律师事务所  胡继宏律师



    A局向某银行借款800万元用于公路建设,用一幢房产作抵押并办理了抵押登记,该抵押房产为房屋和土地分离办证的房地产,即本案的抵押为房屋所有权进行抵押并登记,土地使用权没有办理抵押登记,但土地使用证交由某银行保管。借款期限届满后,A局无力偿还,后该债权剥离给某资产管理公司,资产管理公司向法院提起诉讼:1、偿还借款本金800万元及利息;2、抵押的房产及该房产所占用的土地享有优先受偿权。
  庭审中,双方对借款事实和抵押房产的优先受偿权没有异议,但对抵押房产所占用的土地资产管理公司是否享有优先受偿权,双方争议很大。
  资产公司认为:根据《担保法》第36条“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”和《物权法》第182条“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押”之规定,本案房屋占用的土地使用权当然抵押,应当认定有优先受偿权。
  A局认为:抵押登记是强制性规定,没办抵押登记就应当认定无效。
  法院最后认为:对于提供房屋、相关国有土地使用权作抵押担保的,应当依法办理抵押登记手续,特别是在我国同时存在土地、房产等不同部门均办理抵押登记手续的情况下,更应严格规范抵押登记要求,以确定抵押登记的财产范围。
  当然我们相信法院的判决是公正的。但是,仔细考虑一下,法院的认定实际上是认为:房屋进行了抵押登记,其所占用的土地也要去登记。法院把在我国同时存在土地、房产等不同部门均办理抵押登记手续的情况下,更应严格规范抵押登记要求的责任转稼由当事人承担。法院的认定是否只从立法字面进行阐述,而违背了《担保法》第36条和《物权法》第182条的立法本意呢?
  房屋所有权证和土地使用权证两证分离,是谁也说不清的产物,是客观存在的事实。那么《担保法》第36条和《物权法》第182条正是解决了房屋所有权证和土地使用权证两证分离的矛盾,其立法本意应当是抵押优先原则或“地随房走”原则,只要房屋进行了抵押登记,其占用的土地就当然抵押,不必另行再办抵押登记。
  另外,从现实的操作上看,法院的认定也是不可行的。一般宗地土地面积肯定是要大于房屋所占面积,土地登记机关不可能分割操作登记,如果整宗土地一并登记,又可能因扩大抵押而侵犯了抵押权人的利益。
  所以,尽管上述判决已是生效判决,笔者仍持异议。并且,从笔者经办的多宗同类案件看,第一次接到这样的判决认定。不能不说这是对法律理解不同所带来的遗憾。
  
                           二0一一年六月二十日







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